Démembrer les parts de SCI est devenu ces dernières années un outil important de la gestion de patrimoine et ce, bien que le législateur en ait réduit la portée, notamment en taxant en revenu et non plus en plus-value, les cessions d’usufruit temporaire. Pour mémoire, le code civil définit l’usufruit comme le droit de jouir de choses (usus et fructus) alors que le nu propriétaire bénéficie du droit de disposer de la chose.
Pour vos clients, le démembrement des parts peut représenter, en premier lieu, un outil très intéressant en matière de transmission : imaginons l’acquisition par un couple parental d’un bien de 100.000 euros financé par un emprunt de 80.000 euros.
Si ce couple veut transmettre la nue-propriété du bien à ses enfants, la base d’imposition en droit de donation, avant abattement, sera de 100.000 euros soit la valeur de l’immeuble.
Si au contraire la donation porte en début d’opération sur les parts de la SCI constituée à cet effet, la base imposable sera égale à la valeur des parts de la SCI soit 20.000 euros (100.000 – 80.000 euros).
Utiliser une SCI comme vecteur de transmission permet de mieux régler et réguler les rapports entre usufruitier et nu propriétaire au travers de la rédaction de clauses statutaires adaptées (pouvoir souverain des gérants usufruitiers). On peut ainsi éviter les mauvaises surprises inhérentes à la dégradation des rapports avec ses enfants.
Enfin, pour vos clients, il peut être intéressant d’utiliser une SCI dans le cadre du dispositif Pinel. S’il est impossible en effet de démembrer un immeuble ou des parts sociales pendant toute la durée de la déduction, rien n’interdit de le faire en sortie du dispositif, moment où la valeur des parts est encore généralement grevée par l’emprunt restant à courir. À la fin de l’usufruit temporaire, le nu-propriétaire retrouve la pleine propriété de ses droits et en cas de revente, est réputé plein propriétaire à la date d’acquisition de l’immeuble par la SCI. Les abattements pour durée de détention lui sont donc applicables
En partenariat avec ISelection
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